보증금 미반환시 대응법 7가지

계약이 끝났는데도 전세보증금이나 월세보증금을 돌려받지 못하는 상황, 결코 남 일 같지 않죠. 특히 요즘 같은 고금리·역전세 시대에는 이런 사례가 점점 더 많아지고 있습니다. 제 지인도 최근 1년 가까이 보증금을 받지 못해 큰 스트레스를 받고 있어요.

제 생각엔 이런 상황에서 감정적으로 대응하기보다, 효율적이고 법적인 절차를 밟는 것이 가장 빠른 해결 방법입니다. 아래 7가지 대응 방법을 꼭 기억해두세요.

📑 목 차

가장 먼저 해야 할 일은 내용증명을 발송하는 것입니다. “계약 종료일”, “보증금 반환 요청”, “불응 시 법적 조치 예정” 등 핵심 내용을 담아 임대인에게 알리세요.

우체국 인터넷 우편 서비스를 이용하면 손쉽게 보낼 수 있습니다. 반송되더라도 보낸 기록은 법적 증거로 인정되니 꼭 남겨두세요.

계약서에 확정일자가 있어야 보증금에 대해 우선 변제권을 주장할 수 있습니다. 아직 안 받았다면, 주민센터에 계약서를 들고 가서 빠르게 확정일자를 받는 것이 좋습니다.

보증금을 못 받았지만 이사를 해야 할 경우, 임차권등기명령을 통해 보증금 반환 청구권을 등기부에 남길 수 있습니다. 등기 후에는 점유를 상실해도 대항력 유지가 가능합니다.

법원에 지급명령 신청을 하면 판결보다 빠르게 채권을 확정할 수 있습니다. 임대인이 이의신청하지 않으면 바로 확정되고, 강제집행도 가능해집니다.

지급명령이 무산됐거나, 금액이 크다면 민사소송을 통해 보증금 반환 청구를 하셔야 합니다. 증거서류만 충분하면 법원에서 강제집행 가능한 판결문을 받을 수 있습니다.

판결문이나 확정 채권이 있다면, 임대인의 재산(부동산, 급여 등)에 대해 압류·경매 등의 강제집행을 신청할 수 있습니다. 직접 변제하지 않으면 법원 집행관이 나설 수 있습니다.

전세보증금 반환보증에 가입해둔 경우, 보증보험사를 통해 보증금을 먼저 지급받고, 보험사가 임대인에게 구상권을 행사합니다.

가입하지 않았더라도, 계약 종료 1개월 이내라면 일부 후속가입도 가능하니 주택도시보증공사(HUG) 또는 SGI서울보증에 문의해보세요.

📬 내용증명 먼저!
기록은 증거다

🏛️ 등기·지급명령·소송까지
절차로 해결하자

월세보증금·전세보증금 못 받았을 때 가장 효율적인 대응 방법